主题：朱中一：房地产市场的走势与养老地产的前景

大家对“养老事业”的关心也是空前的。刚才江苏省民政厅的钮厅长和宜兴市的吴市长都做了很好的致辞和讲话，我完全赞成。咱们的江书平秘书长，也对这次会议的宗旨做了说明。这次会议得到了江苏省民政厅、宜兴市政府、无锡市民政局、宜兴市民政局的大力支持，得到了九如城养老养生机构研究中心的大力支持。

比如：限价。限购和限贷，限贷不是行政手段，限贷是个经济手段。人家说：限贷也是行政手段。这个是不对的。限购，不管怎么说，它的方向是正确的。因为你买房根本是要居住的，你要买那么多房干什么呢？所以是正确的，关键是用税收来调剂让你自愿的不要多买防。限价，这个是政府管的太细了，那是企业行为。但是在目前价格上涨很快的情况下，你可能也只能采取这个措施，否则那个“价格”可能很难办。今后调控的手段要更多的采取市场的、法律的手段，但是不排除必要的行政手段，因为必要的行政手段历来是调控里头的一个方式。

比如：咱们的调控里头，基本上一些行政手段包括咱们的规划和计划；实际上咱们全国人大每年开会，重要的问题是什么呢？他是审议当年的，比如：国民经济计划，审议上一年国民经济的执行情况和财政的预算。这个实际上也是一个宏观调控，所以政府的制定《规划》和《计划》，以及实施《规划》的情况，历来是调控手段。

另外，房价的涨幅有所扩大，特别是部分热点城市。9月份70个大中城市同比上涨的有69个，仅仅下降的是温州，环比上涨的65个，特别是北京、上海、广州、深圳同比上涨都超过了20%，我们觉得这个信号是值得注意的。

第三，房地产开发投资平稳增长。1-9月份房地产开发投资6.12亿元，总体来说开发投资这一块总体是正常的。

第四个问题，要关注的就是一些地方的地王频现和全国土地购置面积的同比下降并存。咱们讲的“地王频现”我这里不展开了，媒体已经炒的够热了。像土地的出让金，1-9月份北京土地出让金已经到了1155亿元，创造了历史新高；上海是1538亿元，是去年的1.5倍。但是就全国来说，土地的购置面积1-9月份同比下降1.3%；这里的原因很复杂，有的地方推地的政策没有及时的公布等等。

第五个，三四线城市的供大于求的问题和一些商业地产开发量过大的问题值得注意。9月末全国商品房销售待售面积四亿四千六百三十六万平方米，比8月份增加了826万平方米，其中住宅增加了127万平方米，商业营业同比增长68万平方米。咱们的商业地方，现在不少地方是热度很高，特别是“综合体”，这个数字是一个警示性的。

 影响今年房地产市场的几个因素：

  1.部分地方热点城市的高价地不断出现。

  这里有几种情况：(1)土地用地溢价率高的问题。(2)部分地块超过周边地价的问题。(3)部分由于地价高，导致价高的问题。从源头上来讲，随着中央政府和地方政府的释权和裁权问题，地方政府怎么样正确的解决这个问题，这总是要考虑的问题。我一直主张咱们的土地出让计划要和住房的公映计划挂钩。普通住房用地的出让价格要和地方人民政府稳定房价挂钩，而不要跟土地的地方财政的收支平衡挂钩。如果你的普通住房的出让价格和地方财政收支挂钩，这个市场就扭曲了。我反复是这个观点，我认为这是必须要注意的问题。

 2.部分地区商业银行收紧的个人购房贷款，但是同时有些房地产企业、有实力的房地产企业融资能力照样在增强。

  这个主要是6月份银行闹了“钱荒”以后，普遍的商业银行都收紧了。收紧还有一个普遍的原因，前三季度基本上把全年的贷款计划都用完了，那么第四季度自然要收紧。还有一个原因，可能为了防范房地产的金融风险，这里的原因很复杂。但是有实力的房地产开发企业，他的融资能力相对还是比较强的。

 3.市场差异性的问题，特别是热点城市市场预期的问题，我们觉得特别要关心。

  今年房地产市场快速升温，我们觉得“房价”问题原因复杂，既有供求关系问题，又有流动性过剩的问题，还有老百姓投资渠道狭窄的问题。原因相当复杂，不是一两点可以说清楚的。但是今年市场的这么一种很快的升温，我觉得跟两个问题有关系。