主题：房地产健康发展需切断土地与财政的脐带

“住有所居”、“居者有其屋”无疑是中国走向市场化的标志之一。

 人生而有居住权，并要得到政府有效的保障。但是，目前围绕着房屋派生出种种不和谐的问题。一是土地财政的依赖性。房地产问题的根源还是土地问题。2010年强调加大土地供给，结果是土地财政比重持续上升，土地出让收入从2009年的1.58万亿元飙升至2010年的2.7万亿元，占地方本级财政收入的71%。2013年也是如此。比如，截止到今年9月，上海土地出让金已达到1500亿元，而之前最高峰的一年在2010年，全年达到1520亿元，今年创出历史新高已无悬念。北京、广州也是如此情形。

二是土地关系的复杂性。1998年以来，地价领跑房价，越跑越快，地根吸住了银根，这是中国房地产的一个调控死结。在这个死结中，我们能看到地方政府、银行和开发商三者之间的关系错综复杂：地方政府收获了土地出让金；开发商一手有钱，一手有地，地要变成房子卖出去才能参加这个循环；开发商的土地出让金已交了70年，如果限购使市场进入冷冻期，开发商必定停滞建房，资金自然沉淀在土地上，地方政府可以强制收回，但这里又牵扯到银行。开发商、银行和地方政府的资金都吸在土地上，三者连带受到重大影响。

这些状况影响到了我国房地产市场的健康发展和民众居住需求的满足。从短期来看，限购可以压低房价，但从长远来看，需要对房地产市场进行系统性的调整。如果不改变游戏规则，不触及症结的根源，房地产问题就会反复发作。

一是提供充足的廉租房。从老百姓的角度来看，衣食住行，住为大。解决居住问题是政府的主要任务。

我一直认为，住房制度由“三个三分之一”构成，即三分之一的低收入者住由政府提供廉租房，安居乐业；三分之一的中等收入者租住由民营企业提供的市租房，按质付租；三分之一的高收入者购买商品房自住。这样低收入者就不需要为住房而疲于奔命。成熟的市场经济国家或地区大都如此。如我国香港的公屋，是由香港房屋委员会或香港房屋协会兴建的公共房屋。现时香港一半的居民均居于公屋。在20世纪60年代，香港屋宇建设委员会推出公共屋邨，包括长沙湾苏屋邨、荃湾福来邨及牛池湾彩虹邨。当时的公屋没有独立厕所或厨房。在顶层设有天台小学，方便住在徙置区的儿童上学。后来，政府不断加建学校，天台小学被淘汰，并改建为社区中心等公共设施。随着时代的变迁，公屋类型推陈出新，楼层也越来越高。在60年代兴建的公共屋村大多是16层，近年落成的公共屋邨楼宇大多是30屋至40层。香港特区政府还推出小家庭单位大厦及长者住宅以应付特别需要。香港这样的高收入地区都有一半的人住公屋，内地又有多少人需要廉租房呢？可以说是供不应求。

二是健康财政。财政不应该以房地产经济为支柱。有必要在制度改革方面，抓紧进行财税和土地制度改革，使地方政府土地财政比例降低，逐渐和房价脱钩。财政理论告诉我们，现代服务业与先进制造业等应该共同支撑地方财政收入的增长。土地财政收入具有一次性，而服务业与制造业则是年年有税收。如上海市2011年来自于本市商业、金融、租赁和商务等服务业的财政收入增幅均在20%以上。制造业能级提升、效益改善对财政收入的增长发挥了重要作用，电子信息、成套设备、生物医药等制造业企业所得税均呈现两位数增长。

 三是适时取消拍卖。“地王”提升房价已经是不争的事实。在10月3日结束的“2013兰州房地产业展示交易会”上，一些房地产企业代表呼吁，应改革目前的土地供应制度，取消土地拍卖。一些房地产企业认为，不断出现的“地王”，呈现出一赢双损的结局，即政府通过拍卖拿到了高溢价的土地收益，而开发商因为政府限价利润变薄，购房者则要直接面对房价不断上涨。目前的土地供应方式单一，一味地拍卖导致地价非理性上涨，地价飙升成为房价上涨的主要因素。全联房地产商会创会会长聂梅生说，房地产市场要长期持续稳定发展，就必须对土地政策进行一次大幅度改革，没有土地政策的改革，房地产市场就很难健康发展。现在是对土地制度动大手术的时候了，有人称为“新土改”。

 四是以房产税取代土地出让金。土地——住房——房产税，这是土地与财政的正确关系。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。美国房产税的原则是：不管房子面积多大，也不管居住人员多少，更不管有几处房子，只要有房产，就必须按规定税率纳税。房产税是美国地方政府的一项重要税种，历史悠久。税率由各州政府自行制定，一般年税率为房产值的1.5%～3%。例如纽约州的房产税率较高，为3%。如房产值14万美元，每年缴房产税4200美元。一年的房产税分上、下半年两次缴纳。

 现在的土地出让金，其性质是土地使用权的价格；而房产税，其性质是使用权持有人所必须缴纳的法定税负。“租”与“税”两者是合理匹配、并行不悖的关系。以往土地出让金的生成价位较高，而一旦推出房产税，其生成价位会相对较低。征收房产税可以有效地遏制恶意“炒房”。开征房产税需要有产权登记与保护、税基评估、信息管理与沟通、税收征管等方面的配套支持。这也有利于加强对房地产的管理。