主题：2013一季度郑州商品住宅每平6089元 二手房交易暴增

4月18日，“2013年1季度郑州房地产市场运行情况”新闻通气会在郑州市房管局举行。2013年1季度，郑州市商品房销售339.74万㎡，同比增长79.3%，均价为6727元/㎡。其中，商品住房销售面积298.87万㎡，同比增长76.58%，均价为6089元/㎡。1季度商品房销售形势良好，商品住宅价格有所上涨，二手房市场交易量骤增。预计未来商品房市场总量将趋稳，房价以平稳为主，二手房交易将呈现“前高后低”。

  1季度房地产市场运行情况

  1、房地产开发情况

  1季度，全市房地产投资额213.69亿元，同比增长29.9%；其中，住宅投资额137.85亿元，同比增长26.8%。商品房新开工面积524.53万平方米，同比增长2.0%；其中，住宅新开工面积381.89万平方米，同比增长3.8%。商品房竣工面积223.70万平方米，同比增长26.1%；其中，住宅竣工148.24万平方米，同比增长19.7%。

  1季度，房地产开发企业到位资金344.52亿元，同比增长45.3%，其中，国内贷款32.46亿元，同比增长7.1%，自筹资金157.46亿元，同比增长38.4%，其他资金154.60亿元，同比增长65.8%。

2.土地出让情况

  1季度，市区共出让土地42宗，土地出让面积为150.49万平方米，成交金额为46.44亿元。

3.商品房投放情况

  1季度，全市商品房投放面积365.81万平方米，同比增长136.60%；其中，商品住房投放面积221.74万平方米，同比增长65.91%。市区商品房投放面积212.01万平方米，同比增长109.4%；其中，商品住房投放面积121.78万平方米，同比增长45.32%。

  4.商品房销售情况

  1季度，全市商品房销售339.74万平方米，同比增长79.3%；其中，商品住房销售298.87万平方米，同比增长76.58%。商品房销售均价为6727元/平方米；其中，商品住房销售均价为6089元/平方米。

  市区部分商品房销售222.87万平方米，同比增长58.75%；其中，商品住房销售面积187.89万平方米，同比增长53.52%。商品房销售均价为7982元/平方米；其中，商品住房销售均价为7206元/平方米。销售价格在7000-8000元/平方米的商品住房销售面积占比为33.34%，套数占比为33.16%。

  5.商品房累计可售情况

  截止到3月底，市区商品房累计可售面积为1001.66万平方米，同比增长61.4%，其中商品住房累计可售面积为348.25万平方米，同比增长1.82%。

6.二手房交易情况

  1季度，全市二手房交易面积138.45万平方米，同比增长222.87%；其中，二手住房交易面积134.60万平方米，同比增长221.64%。二手房交易均价为5274元/平方米，其中，二手住房交易均价为5205元/平方米。市区二手房交易面积111.64万平方米，同比增长237.64%；其中，二手住房交易面积108.32万平方米，同比增长236.87%。二手房交易均价为6005元/平方米；其中，二手住房交易均价为5929元/平方米。

  7.房屋租赁情况

  1季度，全市新增非住宅租赁管理面积9万平方米，累计完成988.2万平方米；住宅登记备案累计完成63264户。市区新增非住宅租赁管理面积6.4万平方米，累计完成705.9万平方米；新增住宅登记备案1212户，累计完成59625户。房屋租赁价格总体呈上升趋势。据市场调查，3月底和去年年底相比，商铺租赁价格平均上涨10%，住宅租赁价格平均上涨5%。

8.房屋抵押完成情况

  1季度，全市完成各类房地产抵押登记面积762.59万平方米，同比增长55.4%；完成抵押登记金额333.92亿元，同比增长88.05%；其中，完成在建工程抵押125.21万平方米，同比增长68.5%；预购商品房抵押235.56万平方米，同比增长99.8%。市区完成各类房地产抵押登记面积393.56万平方米，同比增长64 %；完成抵押登记金额209.36亿元，同比增长108.2%；其中，完成在建工程抵押55.62万平方米，同比增长26.1%；预购商品房抵押130.76万平方米，同比增长124.7%。

  9.保障性住房完成情况

  1季度，全市保障性住房开工建设2.61万余套，占省定任务量的57%。其中，经济适用住房开工2850套，公共租赁住房开工20053套，棚户区改造开工建设3229套。

 2013年1季度郑州房地产市场特点 

  1.商品房投放量季度内减少

  1季度，虽然受2012年房地产市场销售形势持续好转、市场信心增强影响，商品房投放总量比去年同期增长明显，然而各月商品房投放增幅却呈现逐步减少的态势，面积分别为189.89万平方米、55.42万平方米、120.50万平方米，同比增长276.10%、195.89%、41.11%；其中，市区商品房投放面积分别为122.24万平方米、40.33万平方米、49.44万平方米，同比增长226.4%、289.11%、-7.47%。可以看出，1季度商品房投放主要集中在1月份，而新“国五条”及其细则出台后的3月份投放量及增幅大为减少。主要原因是：(1)受工程进度的影响，预计今年商品房投放量多集中在下半年；(2)新“国五条”及其实施细则出台后，后市的不确定性增强，使部分开发企业产生了观望情绪，影响投放计划。

  2.商品房销售形势良好

  1季度，郑州商品房销售呈现出高开走低再反弹走高的态势，全市各月商品房销售面积分别为128.89万平方米、60.51万平方米、150.34万平方米，同比分别增长288.12%、14.83%、45.14%；其中，市区商品房销售面积分别为85.42万平方米、36.82万平方米、100.62万平方米，同比分别增长260.87%、-7.0%、30.47%。主要原因是：(1)今年1季度商品房销售整体延续了2012年的市场热度。(2)2月份受春节传统假期的影响被中断，但节后出现反弹。(3)“国五条”出台后税收及贷款政策不明确，导致市场恐慌情绪加重，进一步助推了成交的走高。

3.市区商品住房价格有所上涨

  由于2012年1季度多数开发企业以价换量、打折促销等因素，当季商品住房价格同比下降，基数较低，使今年1季度商品住房销售价格有一定程度的上涨。主要原因是：(1)房屋建设成本上涨。受物价上涨因素影响，建筑、融资、人工、营销等开发成本不断提高；同时，目前在售的房地产项目用地多为2010、2011年的开发土地，当时有多宗“地王”产生，土地成本较高，导致这些项目入市后房价普遍较高。(2)部分热点区域房价对整体房价拉升作用明显。1季度，区域价格相对较高的金水区、郑东新区销售量为65.94万平方米，占到市区商品住宅销量的35.12%，在一定程度上拉高市区均价。(3)品牌房企对房价产生示范和拉动效应。近两年一批外来知名开发企业入郑，使房地产项目的品质得到进一步提升，对周边物业也产生一定影响，同时也拉动房价水平提高。(4)去年3月份至今，商品房销售形势较好，开发企业资金压力减轻，降价意愿降低，部分楼盘上调价格。(5)商品住房良好的销售形势和有所减少的供应造成短期内的供求矛盾，对房价预期产生一定影响。3月底，市区商品住房累计可售面积接近2012年3月底342.03万平方米的历史低点。(6)限购政策已经实施两年，对购房心理产生一定影响。人们在置业时较为珍惜购房资格，选房时更注重一步到位和房屋品质，从而体现在房价水平的提高。从数据看，1季度，90平方米以上商品住房销售8120套，同比增长35.56%，而价格在7000-8000元/平方米的商品住房销售6517套，同比增长227.65%。

4.县(市)、上街区投销份额渐增

  1季度，县(市)、上街区房地产市场特别是毗邻老城区的房地产市场发展迅速，商品房投放及销售在全市的份额不断增加。县(市)、上街区商品房投放面积153.8万平方米，同比增长188.21%；其中商品住房投放面积99.96万平方米，同比增长100.52%，分别占全市商品房及商品住房投放量的42.04%和45.08%，较去年全年的平均份额分别提高13.05个百分点和10.82个百分点；县(市)、上街区商品房销售面积116.87万平方米，同比增长138.07%，其中商品住房销售面积110.98万平方米，同比增长136.80%，分别占全市商品房及商品住房销售量的34.40%和37.13%，较去年全年的平均份额分别提高6.71个百分点和6.96个百分点。其中，新郑、中牟和荥阳1季度商品房销售面积分别为32.75万平方米、29.56万平方米和21.64万平方米，位居县(市)销量前三甲，同比分别增长240.22%、112.16%和254.51%。

主要原因是：(1)随着郑州新型城镇化的推进，以及“一主三区四组团”的建设，县(市)、上街区与市区的交通不断完善，居住环境及配套也有所改善，逐渐受到购房者的认可。(2)县(市)、上街区的环境良好且价格相对较低，接纳了大量的城市外溢人口。

5.非住宅供求矛盾突出

  1季度，市区非住宅投放面积为90.23万平方米，销售面积为34.98万平方米，供销比为2.58：1，供求矛盾较为突出。非住宅供应量持续增加给库存带来很大压力，3月底市区非住宅累计可售面积达到653.41万平方米，同比增长134.56%，创下历史新高，占到市区商品房库存总量的65.23%。同时，县(市)、上街区的非住宅市场也值得警惕。数据显示，1季度县(市)、上街区非住宅投放面积达到53.84万平方米，占到县(市)、上街区商品房投放量的35.0%；而2012年全年县(市)、上街区非住宅投放量为88万平方米，占县(市)、上街区商品房投放总量的16.1%。销售方面，1季度县(市)、上街区非住宅的销售面积仅为5.89万平方米，占到县(市)、上街区商品房销售量的5.03%。县(市)、上街区非住宅供销比达到9.14：1。

主要原因：(1)土地出让中，商服用地出让比例相对较高，特别表现在东客站附近。(2)目前土地来源多为招拍挂或城中村改造用地，土地及拆迁费用相对较高，开发商通过增加项目中的非住宅及商业面积获取利润。(3)城市综合体既可以提升城市形象、增加税收和就业，也可以给开发商带来持续收益，因此，城市综合体中商业及写字楼等投放比重较大。

 6.二手房市场交易量骤增

  3月份，全市二手房交易面积达到81.34万平方米，同比增长328.09%，环比增长253.48%；其中，市区二手房交易面积达到66.79万平方米，同比增长326.6%，环比增长289.88%，创下历史最高水平。主要原因是新“国五条”以及实施细则出台后，由于涉及税收的政策细则尚未明确，形成政策“真空期”，导致市场出现恐慌现象。从价格上看， 1季度各月全市二手房交易均价分别为5377元/平方米、5179元/平方米和5259元/平方米；其中，市区二手房交易均价分别为6083元/平方米、6160元/平方米和5932元/平方米，可以看到3月份二手房的交易均价低于春节前的水平，

主要原因是：(1)交易双方急于成交，卖方不再坚守最初报价，而是选择平价或降价出售。(2)受税收政策不确定性影响，一批老旧房改房集中办理过户转让手续，这部分房屋交易价普遍较低。

7.租赁市场价格上扬

  1季度，商铺和住宅的租赁价格均出现一定幅度的上涨，其原因主要是：(1)新“国五条”及其实施细则出台后，部分待售房屋转入租赁市场，然而受城中村改造的影响，从2012年开始，部分区域出现租赁房屋供应紧张的局面。(2)春节过后，流动务工人员返城和应届大学生临近就业，造成住房租赁需求增加。(3)商品住房销售价格的上涨，联动房屋租赁市场价格上扬。