当前的房地产市场存在两种力量，一种是刚需族源源不断的购房“动力”，另一种则是投资者们为资金保值、增值而寻找出路的“惯性”思维。这两种力量个人认为基本确定了市场未来的大方向。最近以来，市场上观望者确实有出现，但仍然是个别现象，大多数人在经历过2008年至2010年“越跌越等，等等再看，结果暴涨”的痛苦后，更多消费者成熟了，对购房时机的把握更为主动。伴随着市场整体成交持续低迷，买卖双方博弈开始形成。
一方面，置业者观望情绪有增无减，另一方面，在现金流和业绩压力下，更多开发商加入让利促销队伍当中，开发商加大营销力度以价换量，如电话营销、一二手房联动等方式再现楼市，郑州房地产或已开始回归买方市场。
看数据|从几方面看郑州楼市变动
从土地市场供应来看，2014年郑州市国有建设用地计划显示，今年商住土地供应量约为2005.47公顷，与2013年的1547.58公顷相比，增加了约1/4。
从供应和成交情况来看，1月商品住宅成交51.84万㎡，环比下降72.2%，供求比0.23。1月90㎡以下产品均价8337元/㎡，环比上涨1.8%，为成交主力。2月商品住宅成交27.80万㎡，环比下降46.37%，供求比0.79。2月90㎡以下产品均价8340元/㎡，90㎡-120㎡产品均价为8043元/㎡,高端楼盘成交价格13768元/㎡，环比上涨13.1%，上涨幅度较大。3月商品成交39.01万㎡，环比上涨40.32%，供求比1.03。3月90㎡以下产品均价8341元/㎡，90㎡-120㎡产品均价为7868元/㎡，高端楼盘成交价格13025元/㎡，环比下降5.4%，下跌幅度较大。4月份，商品纯住宅预售面积39万㎡，环比上涨6.8%，同比下降51%；销售面积48.8万㎡，环比上涨25.1%，同比下降14%。4月份供求比为0.8，市场供应继续回升。
一位业内人士表示，在现阶段有的楼盘能卖得火，也说明郑州市场需求仍然旺盛。然而，尽管需求存在，但购房者的选择却更加谨慎了，随着观望情绪加深，今后楼盘如果没有好的产品、合理的定价，更多项目将陷入销售困境。在市场压力面前，许多郑州楼盘也开始做出调整，一方面加大优惠促销力度，一方面积极拓展新的销售渠道。
探市场|利率若优惠我就买一套
在某项目案场，有零零散散的购房者在看房。置业顾问还没介绍完房源的交通、配套，就被购房者打断：房子现在最便宜吗？还能便宜多少？“现在价格是7500元/平米起，我们房子的品质是有保证的，没有降价的计划。”听到“不会降价”，购房者扭头就走：还是去其他项目再转转吧。
“虽说现在来看房的人不少，但一听到不会降价，还是有点遗憾走了。”置业顾问有些灰心丧气，他们和购房者现在处于一种僵持的状态，谁都不想让步。“现在还没到推出特价房的地步，更谈不上降价。”该置业顾问说，“有的客户是越降价越不买，买涨不买跌。虽然有需求，但是都不着急下单，他们都想等着市场再稳一点的时候出手。”成交周期加长，成了对开发商最大的考验。
“不着急，着急，想买，再等等，担心……”这些已成5月楼市反映购房者各种矛盾心态的关键词。5月中旬，央行在住房金融服务专题座谈会上，提出要求商业银行优先满足自住普通商品住房的贷款需求等五项条款，不少购房者坚信“央五条”为救市而出，亦有部分人认为“房价还会继续下降”，一个市场的混沌期正在到来。
但作为一个理性消费者，小王在短期内还会持观望态度。“如今行情这么不稳定，我还想看看‘央五条’在郑州市场的实际落地效果，如果接下来首套房贷优惠加大，那么，该出手时我会出手的。”
来剖析|快马加鞭赶着进度抢销售
楼市行情走势的预判是每年春节后业内的必备节目，而今年，这个环节我们将它延迟了近半年时间，但依然显得格外精彩。在往年，对于市场走势之争都是专家与开发商对垒的局面，一般是专家看空求稳，而企业则唱多看涨。2014年近半年后，气氛则有点不一样。在房地产企业内部，出现了明显的涨跌两派，而双方的代表都是业内颇具江湖地位的人物。
尽管在房价走势预判上出现分化，但各企业在完成销售目标制定上却仍然充满了信心。在已公布或者已透露这一年销售目标的企业中，其制定的目标相比于去年的销售总额均出现了较大幅度的上调，其中最为低调的也上涨了10%。
此外，对于影响楼市走向的因素调查，很多房企都认为“政府政策走向”是影响楼市最关键的因素，而选择经济大环境走势作为关键因素的也占据大多数。同时也有房企将购房者心态和企业自身的战略作为影响楼市走向的关键因素。
受全国低迷的楼市影响，郑州楼市在这几个月里也经历了一场突如其来的“观望”。如果说2014年上半场是激烈的博弈和争抢，那么下半场或称为买卖双方互相的观望和僵持。这个市场一开始出现观望，那好戏也就即将上演。
郑州楼市自春节以来，市场整体推盘稍显得有些急躁，虽如此，入市的楼盘屡屡吸引郑州购房者目光，多个原计划在今年年底入市的项目也快马加鞭地赶着进度，就为了能在最后时刻疯狂销售一把。
很明显，市场上不缺买家，缺的是推盘的诚意。市场已有楼盘开盘价格显现“松动”，注定了未来全局的发展被搅动。以一个“以价取量”作为开局，对于开发商来讲是好事，也是坏事。好的一方面是，明确了市场上的需求量仍然强劲，因为动辄就有“千人到场”，只要给市场上的买家们一点“示好”，走量没问题。坏的一方面便是，开发商又多了纠结，目前开盘的楼盘的示范，未来开盘的项目要怎样定价才能达到计划销售的量？
看趋势|从人性出发需求才是关键
“要真正提振市场信心，不能单纯地依靠市场降价这一个被动手段，对于房地产企业来说，主动寻找结构调整，寻求更大的市场增长点才是关键。”有业内人士说，城镇化进程中，一些人居理念如低碳、环保、智能等内容，也被看成是引导未来需求升级的主要方向。而今年3月出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中，也直接指出，新型城镇化明确提出要建设绿色环保和智慧的人居城市。
从这点来看，产品的多样化和丰富性不可避免。“一方面是市场分化，消费结构升级，市场必须根据不同层次的购买需求做出调整。”目前房地产行业内部普遍面临的一个问题是太注重销售环节，“从引导消费需求这个角度来看，也需要在产品端和服务端更多地尊重消费者的需求。特别是在同质化竞争越来越惨烈的背景下，竞争领域也需要更多的创新，不创新就没有出路。营销手段的基础是消费者的需求，目前很多城市在营销过程中过度追求娱乐化，甚至有些哗众取宠。”专家表示，过度娱乐化营销，不仅没法带来直接的销售业绩，也很可能给房地产行业带来负面影响。
看看下半年啥情况吧
其实你不懂，说的假大空
当前的房地产市场存在两种力量，一种是刚需族源源不断的购房“动力”，另一种则是投资者们为资金保值、增值而寻找出路的“惯性”思维。这两种力量个人认为基本确定了市场未来的大方向。最近以来，市场上观望者确实有出现，但仍然是个别现象，大多数人在经历过2008年至2010年“越跌越等，等等再看，结果暴涨”的痛苦后，更多消费者成熟了，对购房时机的把握更为主动。伴随着市场整体成交持续低迷，买卖双方博弈开始形成。
一方面，置业者观望情绪有增无减，另一方面，在现金流和业绩压力下，更多开发商加入让利促销队伍当中，开发商加大营销力度以价换量，如电话营销、一二手房联动等方式再现楼市，郑州房地产或已开始回归买方市场。
看数据|从几方面看郑州楼市变动
从土地市场供应来看，2014年郑州市国有建设用地计划显示，今年商住土地供应量约为2005.47公顷，与2013年的1547.58公顷相比，增加了约1/4。
从供应和成交情况来看，1月商品住宅成交51.84万㎡，环比下降72.2%，供求比0.23。1月90㎡以下产品均价8337元/㎡，环比上涨1.8%，为成交主力。2月商品住宅成交27.80万㎡，环比下降46.37%，供求比0.79。2月90㎡以下产品均价8340元/㎡，90㎡-120㎡产品均价为8043元/㎡,高端楼盘成交价格13768元/㎡，环比上涨13.1%，上涨幅度较大。3月商品成交39.01万㎡，环比上涨40.32%，供求比1.03。3月90㎡以下产品均价8341元/㎡，90㎡-120㎡产品均价为7868元/㎡，高端楼盘成交价格13025元/㎡，环比下降5.4%，下跌幅度较大。4月份，商品纯住宅预售面积39万㎡，环比上涨6.8%，同比下降51%；销售面积48.8万㎡，环比上涨25.1%，同比下降14%。4月份供求比为0.8，市场供应继续回升。
一位业内人士表示，在现阶段有的楼盘能卖得火，也说明郑州市场需求仍然旺盛。然而，尽管需求存在，但购房者的选择却更加谨慎了，随着观望情绪加深，今后楼盘如果没有好的产品、合理的定价，更多项目将陷入销售困境。在市场压力面前，许多郑州楼盘也开始做出调整，一方面加大优惠促销力度，一方面积极拓展新的销售渠道。
探市场|利率若优惠我就买一套
在某项目案场，有零零散散的购房者在看房。置业顾问还没介绍完房源的交通、配套，就被购房者打断：房子现在最便宜吗？还能便宜多少？“现在价格是7500元/平米起，我们房子的品质是有保证的，没有降价的计划。”听到“不会降价”，购房者扭头就走：还是去其他项目再转转吧。
“虽说现在来看房的人不少，但一听到不会降价，还是有点遗憾走了。”置业顾问有些灰心丧气，他们和购房者现在处于一种僵持的状态，谁都不想让步。“现在还没到推出特价房的地步，更谈不上降价。”该置业顾问说，“有的客户是越降价越不买，买涨不买跌。虽然有需求，但是都不着急下单，他们都想等着市场再稳一点的时候出手。”成交周期加长，成了对开发商最大的考验。
“不着急，着急，想买，再等等，担心……”这些已成5月楼市反映购房者各种矛盾心态的关键词。5月中旬，央行在住房金融服务专题座谈会上，提出要求商业银行优先满足自住普通商品住房的贷款需求等五项条款，不少购房者坚信“央五条”为救市而出，亦有部分人认为“房价还会继续下降”，一个市场的混沌期正在到来。
但作为一个理性消费者，小王在短期内还会持观望态度。“如今行情这么不稳定，我还想看看‘央五条’在郑州市场的实际落地效果，如果接下来首套房贷优惠加大，那么，该出手时我会出手的。”
来剖析|快马加鞭赶着进度抢销售
楼市行情走势的预判是每年春节后业内的必备节目，而今年，这个环节我们将它延迟了近半年时间，但依然显得格外精彩。在往年，对于市场走势之争都是专家与开发商对垒的局面，一般是专家看空求稳，而企业则唱多看涨。2014年近半年后，气氛则有点不一样。在房地产企业内部，出现了明显的涨跌两派，而双方的代表都是业内颇具江湖地位的人物。
尽管在房价走势预判上出现分化，但各企业在完成销售目标制定上却仍然充满了信心。在已公布或者已透露这一年销售目标的企业中，其制定的目标相比于去年的销售总额均出现了较大幅度的上调，其中最为低调的也上涨了10%。
此外，对于影响楼市走向的因素调查，很多房企都认为“政府政策走向”是影响楼市最关键的因素，而选择经济大环境走势作为关键因素的也占据大多数。同时也有房企将购房者心态和企业自身的战略作为影响楼市走向的关键因素。
受全国低迷的楼市影响，郑州楼市在这几个月里也经历了一场突如其来的“观望”。如果说2014年上半场是激烈的博弈和争抢，那么下半场或称为买卖双方互相的观望和僵持。这个市场一开始出现观望，那好戏也就即将上演。
郑州楼市自春节以来，市场整体推盘稍显得有些急躁，虽如此，入市的楼盘屡屡吸引郑州购房者目光，多个原计划在今年年底入市的项目也快马加鞭地赶着进度，就为了能在最后时刻疯狂销售一把。
很明显，市场上不缺买家，缺的是推盘的诚意。市场已有楼盘开盘价格显现“松动”，注定了未来全局的发展被搅动。以一个“以价取量”作为开局，对于开发商来讲是好事，也是坏事。好的一方面是，明确了市场上的需求量仍然强劲，因为动辄就有“千人到场”，只要给市场上的买家们一点“示好”，走量没问题。坏的一方面便是，开发商又多了纠结，目前开盘的楼盘的示范，未来开盘的项目要怎样定价才能达到计划销售的量？
看趋势|从人性出发需求才是关键
“要真正提振市场信心，不能单纯地依靠市场降价这一个被动手段，对于房地产企业来说，主动寻找结构调整，寻求更大的市场增长点才是关键。”有业内人士说，城镇化进程中，一些人居理念如低碳、环保、智能等内容，也被看成是引导未来需求升级的主要方向。而今年3月出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中，也直接指出，新型城镇化明确提出要建设绿色环保和智慧的人居城市。
从这点来看，产品的多样化和丰富性不可避免。“一方面是市场分化，消费结构升级，市场必须根据不同层次的购买需求做出调整。”目前房地产行业内部普遍面临的一个问题是太注重销售环节，“从引导消费需求这个角度来看，也需要在产品端和服务端更多地尊重消费者的需求。特别是在同质化竞争越来越惨烈的背景下，竞争领域也需要更多的创新，不创新就没有出路。营销手段的基础是消费者的需求，目前很多城市在营销过程中过度追求娱乐化，甚至有些哗众取宠。”专家表示，过度娱乐化营销，不仅没法带来直接的销售业绩，也很可能给房地产行业带来负面影响。