主题：城中村改造第一批名单出炉 吹响郑州改造号角

今年是郑州市启动城中村改造的第5个年头。2004年7月郑州城中村改造第一批名单出炉，吹响了郑州城中村改造的号角。五年来，从“摸着石头过河”到创造“郑州模式”，郑州城中村改造的成效初现：村民改善了生活条件，市政建设得以完善，开发商也得到了实惠。

目前城中村改造的总体进度如何？有哪些成功经验？存在着哪些困难？带着这些问题，记者采访了郑州市城中村改造办公室常务副主任姜海、副主任张庚仁。

【概况】

可盘活土地已出让十分之一

东方地产：目前，郑州市城中村改造的总体进度如何？

姜海：郑州市可通过城中村改造盘活的土地共约10万亩，目前已出让约1万亩，包括3000亩的土地储备。目前在建房屋总建筑面积约1382万平方米，其中安置房约731万平方米，商品房约651万平方米。这两者包含的廉租房约22万平方米。在建医院、学校、幼儿园等公益性设施用房约1.2万平方米，总投资约166亿元。其中，已完成土地招拍挂的19个村（组）共规划中学7所、小学20所、幼儿园43所，应该说进展还是比较快的。

东方地产：今年还将批准多少城中村实施改造？

姜海：今年郑州市城中村改造工作的重点是推进安置房建设，这是贯彻城中村改造“先安置、后拆迁”的原则。目前郑州安置房和商品房基本比例为6∶4。现在已有1800多户城中村村民回迁或正在回迁。例如，燕庄村曼哈顿项目、西关虎屯郑州国贸中心项目、尚庄村刘南岗项目、南陈五寨村西史赵项目等。预计今年安置房回迁的城中村还会有两三个。

今年将严格审批新的城中村改造项目，除了一些重点工程涉及的城中村项目，例如沙口路高架桥沿线等，原则上暂时不再批准其他项目。工作的重点将放在“消化”已拆迁项目、开工项目的手续办理和建设进度上。

【重点】

供需讲平衡 重点是“消化”

东方地产：与前两年相比，今年城中村改造的步子似乎放慢了，是什么原因？

姜海：城中村改造所需资金量巨大，但是受国家信贷资金政策影响，房地产开发融资相当困难。尤其是去年全球金融危机以来，开发商普遍存在等待、观望现象，办理各项手续的积极性大为降低。我们建议用更优惠的政策减少开发企业资金压力，调动其参与城中村改造的积极性。此外，也要考虑整个市场的平衡问题。

东方地产：除了受到客观环境的影响，还有没有其他原因造成了开发速度减慢？

张庚仁：目前，城中村改造大多采用的是市场运作，必须按市场规律办事。最初也提出过3~5年解决问题，现在看来是不现实的，实际情况是，从2004年到现在只有10%的可开发土地实现了招拍挂出让。批准城中村实施改造，意味着这个项目可以进入相关程序了，其实距离真正开工还需一两年。这也是今年原则上不打算再批更多新项目的主要原因，把已批过、已拆迁的项目赶紧“消化”完是今年的重点。有的已拆迁项目，每天仅拆迁安置费就达到一二十万元，个别项目开始双倍补偿，压力很大。

更重要的原因在于，如果城中村改造进度过快，会造成整个房地产市场供需失衡，同时也会造成房屋租赁市场房源紧张，使相当一部分外来务工人员和刚毕业大学生无房可住。

【安置】

补偿安置标准高于周边城市

东方地产：拆迁安置补偿是城中村改造的一个难点，与其他城市相比，郑州市对拆迁安置的补偿处于什么水平？

姜海：相当优惠。据我们了解，西安的拆迁安置补偿标准是两层以下拆一平方米还一平方米，兰州是户均150平方米，杭州是人均50平方米。郑州城中村改造的补偿安置标准均高于周边城市。

东方地产：总的算下来，政府财政贴给老百姓的优惠额度有多大？

张庚仁：有关部门初步算过一笔账，按每亩地300万元算，每平方米政府财政让利给老百姓1000多元钱。比如说土地出让金的政府收益部分，大部分补贴拨付用于改造工程，实际上相当于最终落到了村民手中。为激发开发商参与的积极性，政府付出这么大代价，就是为了增强基础设施、推动城市发展、改善城市形象。

【评价】

完善市政设施的最后一次机会

东方地产：有人将城中村改造称为“完善市政设施的最后一次机会”，您如何评价城中村改造在推进城市化进程中所起到的作用？

张庚仁：站在整个城市角度来讲，城中村改造应该是城市建设的重要方面。城区里开工的房地产项目大都是十亩、二十亩的小项目，而城中村改造小则四五十亩，大则上千亩，相当于再建一个小城镇。

城中村改造，不同于一般的房地产，是一种特殊的房地产，承载着更多的东西。在满足被拆迁户安置需要的同时，还得为市政建设作贡献。以王胡寨为例，占地1300亩，预计建筑面积275万平方米，将来能容纳15万人。其中包括道路在内的市政设施用地就有近800亩，通过这次改造将把原来规划中的几条道路全部打通。

城中村改造对市政设施的建设，功莫大焉。城中村改造是完善市政基础设施和公共设施的“绝好机会”。

【经验】

把老百姓的利益放在第一位

东方地产：五年来，从一开始的“摸着石头过河”，到现在创立“郑州模式”，其中有哪些成功经验可以总结？

张庚仁：最主要的就是村民安置搞得好。郑州市有其特殊性，郑州原来批准村民建房最高建三层，因此燕庄改造时就按照三层以下全赔的标准。燕庄是个试点，之后的项目就只好参照这个标准进行。

103号文件出台以后，合法的宅基地都是以2分作为标准，3层以下就是133.4×3层，相当于400平方米。拆之前，自己盖的住房一平方米仅400~500元；拆完重建之后，一平方米能涨到五六千元。村民们的住房面积虽然不如以前大，但是住房质量比过去提高了很多。从某种意义上讲，我们确保了老百姓的利益。

东方地产：安置房与商品房的配套比例最高1∶2是否也是郑州市的独创？

张庚仁：1∶2也是郑州市的创造，刚开始大家都不清楚村里安置房和商品房的配置比例应该是多少比较科学。初步定的是开发商7、村里3，最后以利益分配为基础测算的安置开发比，即1∶2。以建筑面积为准，用2006年的房价反复测算，最终将1∶2划为最高线。这也是郑州市摸索出来的一个比较可行的法子。

东方地产：城中村改造在容积率规划上有哪些考虑？

张庚仁：规划的标准容积率是3.5，多层是1.7，但是城中村改造项目不可能完全按照这个进行。姚寨项目的容积率是7，燕庄是6.8。反复考虑后，城中村项目的容积率定在3~5之间，而且要求开发商必须尽可能多地考虑基础设施配套。凡是非赢利性的公用事业设施，开发商建的话就可以享受安置房政策，比如建1平方米学校，就可以配套建2平方米的商品房。

【问题】

至今尚未建立统一的政策指导

东方地产：城中村改造毕竟是一个牵涉面非常广的事情，目前存在哪些困难或问题？

张庚仁：城中村改造，毕竟是城市化进程的一个必然过程，是一个复杂的系统工程，但至今还没有统一的政策指导，相关部委、厅局还没有设立专门与城中村改造对接的部门。各地都在摸着石头过河，采取的方法也都不一样，不够规范。因此我们呼吁尽快制定相关政策。

东方地产：在具体的实施层面上，有哪些问题需要注意？

张庚仁：希望政府审时度势，充分照顾开发商的利益，毕竟开发商是要追求利益的。2004年确定第一批实施改造的村（组）时，政府没有那么大的财力承担实施。一个小的项目耗资三四个亿，大的需要五六十亿。村里也没有这个实力，要想改造成功就必须动用社会力量。

实际上十多年前，有些人大代表就提出过要对城中村实施改造，但是当时的企业也没有这个能力，经济条件还不具备。

2004年确定的一批试点，有十六七个动工了。目前只有关虎屯、燕庄、西史赵的观瞻、经济、社会效果出来了。还有些试点到现在也没动，恰恰说明当时申报为试点的时候有一定的盲目性，没有综合考虑到各方面的条件，比如说姚寨。现在，王庄、岗杜已经启动，小赵寨、高寨还没动，焦家门有所启动，路砦拆完了，小杜庄正在建。总的来说，几乎一半没动或是进行得不太好。

这也给了我们提示，所以后来我们一直在完善政策，2007年出台的103号文件，完善了郑州市城中村改造的政策体系。