主题：201406华融要执行房产，判决书

原告：中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司。

负责人：孟玲虎，该分公司总经理。

委托代理人：高治平，河南路德律师事务所律师。

委托代理人：齐俊杰，河南路德律师事务所律师。

被告：郑州广厦置业有限公司。

法定代表人：毋尚梅，该公司董事长。

委托代理人：马新春，河南公为律师事务所律师。

委托代理人：王马峰，河南公为律师事务所律师。

被告：许昌潩水新城房地产开发有限公司。

法定代表人：林宏，该公司总经理。

委托代理人：张睿，河南睿翼律师事务所律师。

被告：李振州，男，回族。

被告：毋尚梅，女，汉族。

委托代理人：马新春，河南公为律师事务所律师。

委托代理人：王马峰，河南公为律师事务所律师。

原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司（以下简称华融公司）与被告郑州广厦置业有限公司（以下简称广厦公司）、被告许昌潩水新城房地产开发有限公司（以下简称许昌潩水公司）、被告李振州、被告毋尚梅金融不良债权追偿纠纷一案，本院2013年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年2月17日公开开庭进行了审理。华融公司的委托代理人高治平、齐俊杰，广厦公司及毋尚梅的委托代理人马新春、王马峰，许昌潩水公司的委托代理人张睿到庭参加诉讼。李振州经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

华融公司诉称：广厦公司于2010年2月3日向中国农业银行股份有限公司郑州花园支行（以下简称农行花园支行）的借款未能按期偿还，2012年8月2日，农行花园支行将债权转让给华融公司，并与广厦公司三方签订了《债权转让协议》，华融公司受让了农行花园支行的债权本金1亿元。债权受让后，华融公司与广厦公司、许昌潩水公司于2012年8月2日签订《债务重组协议》，约定广厦公司、许昌潩水公司作为债务人共同向华融公司偿还债务本金并支付重组收益。协议约定广厦公司、许昌潩水公司在协议生效满1年时，至少归还华融公司重组债务本金3000万元，协议生效满2年时，归还华融公司剩余重组债务本金；以年收益率16%作为重组收益，如未能按约定的到期日偿还任何一期重组本金的，华融公司有权对应还而未还的重组债务本金加收50%的逾期重组收益，同时重组收益率调整为20%/年；对逾期收益重组收益部分按约定计收复利。并且在债务人出现违约的情况下，华融公司有权宣布所有重组债务到期，要求债务人立即偿还全部重组债务本金和重组收益，并支付其他应付款项。

2013年8月2日，华融公司与广厦公司签订《抵押合同》，广厦公司以其在建的“广厦•城市之巅”工程为《债务重组协议》的履行提供抵押担保并办理了抵押登记。同日，华融公司与李振州、毋尚梅分别签订了《保证合同》，李振州、毋尚梅自愿为《债务重组协议》的履行提供连带责任保证担保。

依据《债务重组协议》的约定，2013年8月2日广厦公司、许昌潩水公司应当至少向华融公司清偿债务本金3000万元，但广厦公司、许昌潩水公司仅清偿300万元，构成违约。华融公司向广厦公司、许昌潩水公司、李振州、毋尚梅发出书面通知宣布所有重组债务立即到期，要求立即偿还全部重组债务本金和重组收益，但广厦公司、许昌潩水公司、李振州、毋尚梅至今仍未履行。为此，特提起诉讼，请求判令：1、广厦公司、许昌潩水公司共同偿还华融公司重组债务本金9700万元，债务重组收益5223222.48元（暂计至2013年10月25日，诉讼期间继续按照约定收益率计收至实际还款之日止），共计102223222.48元。2、广厦公司、许昌潩水公司、李振州、毋尚梅支付华融公司为实现债权的费用120万元。3、华融公司对广厦公司提供的“广厦•城市之巅”预售许可证号为2585、2586号抵押财产拍卖、变卖所得价款有权优先受偿。4、李振州、毋尚梅对债务共同承担连带清偿责任。5、广厦公司、许昌潩水公司、李振州、毋尚梅承担本案诉讼费用。

华融公司向本院提交的证据有：1、中国银监会银监复（2012）577号文件1份。2、中国华融资产管理公司华融发（2012）277号文件1份。3、华融公司营业执照副本1份。4、华融公司金融许可证1份。证据1-4证明华融公司的主体资格，是本案适格的诉讼主体； 5、2010年2月3日的中国农业银行固定资产借款合同（编号41101201000000607）1份。6、2010年2月3日的中国农业银行借款凭证（编号16001101240008644）1份。7、2010年7月19日的抵押合同（编号41100220120010709）1份。8、2010年7月19日的房地产抵押清单（编号41100220120010709-1）1份。9、郑州市在建工程抵押登记证明2份。10、中国农业银行还款凭证2份。证据5-10证明广厦公司向农行花园支行借款1.5亿元，并办理了在建工程抵押。广厦公司偿还了借款本金5000万元及利息，尚欠农行花园支行借款本金1亿元；11、2012年7月15日农行花园支行致华融公司《关于拟处置转让广厦公司不良贷款的函》1份。12、中国农业银行河南省分行农银豫复（2012）276号文件1份。13、中国农业银行河南省分行营业部农银豫营处置（2012）7号文件1份。14、2012年8月2日债权转让协议（编号2012-6-1）1份。15、2012年9月12日补充协议（编号2012-14-1）1份。16、2012年8月3日农行进账单回单1份。证据11-16证明农行花园支行将其对广厦公司的1亿元债权转让给华融公司。广厦公司对该转让认可。2012年8月3日，华融公司如约向农行花园支行支付债权转让款1亿元，依法取得受让债权； 17、2012年8月2日债务重组协议（编号2012-6-2）1份，证明华融公司受让债权后，与广厦公司、许昌潩水公司签订了债务重组协议，广厦公司与许昌潩水公司作为共同债务人承担还款责任；18、2012年8月2日抵押合同（编号2012-6-5）1份。19、华融公司致广厦公司、农行花园支行《关于尽快办理抵押变更手续的函》2份。20、广厦公司、农行花园支行向华融公司发出的《申请函》2份。21、郑州市房地产抵押管理办公室出具的《情况说明》2份。22、郑州市房地产管理局办事大厅出具的在建工程抵押权转移受理凭证1份。23、郑州市在建工程抵押登记证明1份。24、河南华源农业有限公司、毋尚梅、河南省泰嘉物业管理有限公司《声明》3份。25、河南建总国际工程有限公司《证明》1份。证据18-25证明华融公司受让债权后，对在建工程的抵押权进行了变更登记，对抵押物享有优先受偿权；26、2012年8月2日李振州、毋尚梅签署的《保证合同》2份。证明李振州、毋尚梅作为保证人应当承担保证责任；27、华融公司致广厦公司、许昌潩水公司、李振州、毋尚梅的《告知函》1份。28、华融公司致广厦公司、许昌潩水公司、李振州、毋尚梅的《提前还款通知函》1份。证据27-28证明因广厦公司、许昌潩水公司违约，按照重组协议约定债务全部到期，四被告应当偿还全部债务；29、《诉讼案件律师委托代理合同》1份，证明华融公司委托律师进行诉讼，依约广厦公司、许昌潩水公司、李振州、毋尚梅应当支付代理费。

广厦公司及毋尚梅辩称：1、我方认可9700万元本金的事实；2、关于债务重组的本金及收益，华融公司加收50%重组收益和复利的主张违反了国家的强制性规定；3、我方抵押的2585、2586预售证下的房产，大部分都是城中村改造项目中的安置房，该部分房产的抵押权实现可能会有问题。对提供担保部分广厦公司和毋尚梅表示没有异议。

广厦公司向本院提交的证据有：2013年1月28日的《股权转让合同》2份及交接清单1份，证明毋尚梅、毋军旗在转让许昌潩水公司股权时对华融公司所享有的债权1亿元已有明确说明。

许昌潩水公司辩称：1、许昌潩水公司股权在2013年12月10日发生重大变更，原股东毋尚梅、毋军旗将公司全部股权转让给新股东林宏和许长贡。华融公司提供的《债务重组协议》内容增加了许昌潩水公司的债务负担。因此，许昌潩水公司有理由质疑该《债务重组协议》系原股东为增加新股东的公司债务负担而签订的，因此，我公司申请对《债务重组协议》的签订时间进行司法鉴定，以确定该协议的真实性；2、许昌潩水公司非原借款方，未使用过任何资金，《债务重组协议》也无债权债务转让交换等内容，这种情况下约定由许昌潩水公司与广厦公司共同承担巨额债务没有法律事实，故许昌潩水公司不应当作为共同债务人履行偿还责任。3、广厦公司与华融公司之间是基于原银行信贷产生的债务，实质仍属于借贷纠纷，但是《债务重组协议》约定重组收益过高，违背我国法律法规及金融机构借贷利率的规定，不应当支持。

许昌潩水公司向本院提交郑州市公安局（2013）2023号立案决定书1份。用以证明《债务重组协议》是虚假的。

李振州未答辩，亦未向本院提交证据。

各方当事人对证据的质证意见是：1、对华融公司提交的证据，许昌潩水公司对证据1-4及证据18-25无异议。对证据5-16及证据26认为不了解情况，不发表质证意见。对证据27、28的真实性没有异议，但认为签收不等于认可《债务重组协议》。对证据17的真实性有异议，且重组收益过高，违反法律规定。对证据29真实性无异议，但该委托合同系风险代理，费用尚未发生，属于待定状态，法院不应支持。广厦公司及毋尚梅对华融公司提交的证据均无异议，只是认为证据17中约定的重组收益过高。2、对广厦公司及毋尚梅提交的证据，华融公司无异议。许昌潩水公司对《股权转让协议》无异议，对移交清单的真实性因没有核实，无法发表意见。3、对许昌潩水公司提交的证据，华融公司、广厦公司、毋尚梅均提出异议，认为与本案无关。

本院根据各方当事人的诉辩意见及举证、质证，对本案事实确认如下： 2010年2月3日，广厦公司与农行花园支行签订《借款合同》，约定广厦公司向农行花园支行借款1.5亿元。借款期限2年半。广厦公司用其在建工程为该借款提供抵押担保。借款到期后，广厦公司仅归还借款5000万元，余款1亿元未能归还。2012年8月2日，农行花园支行与华融公司、广厦公司三方签订了《债权转让协议》，将该1亿元债权转让给华融公司。2012年8月3日，华融公司将1亿元支付给农行花园支行。2012年8月2日，华融公司与广厦公司、许昌潩水公司签订《债务重组协议》。约定：1、重组债务是指广厦公司、许昌潩水公司依据农行花园支行与广厦公司所签订的《借款合同》及农行花园支行与华融公司所签订的《债权转让协议》，依法应当向华融公司清偿的债务。2、重组债务金额为1亿元。期限为自本协议生效之日起24个月。3、重组收益以每年360天为基数，重组收益率16%，按照广厦公司、许昌潩水公司实际占用资金金额及天数计收。4、本协议生效满1年时，广厦公司、许昌潩水公司至少归还华融公司重组债务本金3000万元，协议生效满2年时，归还华融公司剩余重组债务本金；如未能按约定的到期日偿还任何一期重组本金的，华融公司有权对应还而未还的重组债务本金在约定的重组收益率上加收50%的逾期重组收益，同时重组收益率调整为20%/年。5、广厦公司、许昌潩水公司如未能按本协议约定的时间支付重组收益的，则自该时间的次日起，华融公司有权对未付重组收益计收复利。复利的计收标准在重组期限届满之前按本协议约定的重组收益率计收，重组期限届满之后按本协议约定的重组收益率水平上浮50%。6、广厦公司、许昌潩水公司未按本协议规定按期支付利息或归还本金，华融公司有权宣布所有重组债务到期，要求债务人立即偿还全部重组债务本金、重组收益或其他应付款项。……。

2012年8月2日，华融公司与广厦公司签订《抵押合同》，广厦公司以其在建的“广厦•城市之巅”工程为《债务重组协议》的履行提供抵押担保，并于2013年3月21日办理了抵押登记手续。同日，华融公司与李振州、毋尚梅分别签订了《保证合同》，李振州、毋尚梅自愿为《债务重组协议》的履行提供连带责任保证担保。

在约定的还款期限内，广厦公司、许昌潩水公司仅向华融公司清偿300万元。2013年8月1日，华融公司向广厦公司、许昌潩水公司及保证人李振州、毋尚梅发出《告知函》，载明：根据我方与广厦公司、许昌潩水公司2012年8月2日签订的《债务重组协议》中第2条第2.1项之约定，贵方应于2013年8月1日至少须偿还我方债务重组本金2700万元（原为3000万元，已偿还300万元）。由于贵方在约定的本次债务重组本金到期日未按期偿还我方2700万元债务重组本金，已形成违约责任。根据《债务重组协议》、《抵押合同》及《保证合同》的相关规定，我方将采取以下措施：1、自2013年8月2日起，对应还而未还的2700万元重组债务本金按照24%/年的收益率收取重组收益，同时《债务重组协议》约定的重组收益率调整为20%/年；2、若本次逾期本金及逾期重组收益在5个工作日内仍不能偿还，我方将对“广厦•城市之巅”项目一期降价20%进行销售，并立即宣布重组债务到期，同时依法启动法律程序，申请人民法院依法查封你四方财产，并拍卖处置抵押物。广厦公司、许昌潩水公司及保证人李振州、毋尚梅均在该《告知函》上签署“收到”，并签名，广厦广厦、许昌潩水广厦均加盖了公章。

2013年8月27日，华融公司向广厦公司、许昌潩水公司及保证人李振州、毋尚梅发出《提前还款通知函》，载明：由于你方未在约定的到期日支付我公司款项，我公司于2013年8月1日书面函告你方应承担的违约责任，限定5个工作日内偿还应付而未付的本金及相应的逾期收益，但你方仍未履行。根据《债务重组协议》相关规定，我公司现宣布所有重组债务立即到期，要求你方立即偿还剩余9700万元重组债务本金、重组收益及逾期收益等其他应付款项。广厦公司、许昌潩水公司及保证人李振州、毋尚梅均在该《提前还款通知函》上签署“收到”，并签名，广厦广厦、许昌潩水广厦均加盖了公章。

广厦公司、许昌潩水公司在收到《提前还款通知函》后，仍未履行还款义务。李振州、毋尚梅亦未履行保证义务。各方为此发生纠纷，华融公司向本院提起诉讼。

另查明：1、中国华融资产管理公司于2012年9月27日改制更名为中国华融资产管理股份有限公司。2012年9月29日，中国华融资产管理公司郑州办事处变更为中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司，并于2013年7月3日进行了工商变更登记。2、2013年1月28日，许昌潩水公司原股东毋尚梅、毋军旗分别与林宏、许长贡签订《股权转让合同》，毋尚梅将其在许昌潩水公司的全部股权转让给林宏，毋军旗将其在许昌潩水公司的全部股权转让给许长贡。双方于2013年12月10办理了股权变更的工商登记。《股权转让合同》的第四条第7项约定：“毋尚梅、毋军旗承诺未以被转让股份为其自身债务或他人提供任何形式的担保（华融公司的1亿元和中国长城资产管理公司郑州办事处的1.5亿元除外），并确保无其他任何形式的或有负债，如有应由毋尚梅、毋军旗承担责任，林宏、许长贡或目标公司有权向毋尚梅、毋军旗及广厦公司追偿”。

本院认为：华融公司与广厦公司、许昌潩水公司及李振州、毋尚梅分别签订的《债权转让协议》、《补充协议》、《债务重组协议》、《抵押合同》及《保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，除《债务重组协议》中对复利的约定违反法律规定无效外，其他均不违反相关法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。广厦公司及许昌潩水公司未按《债务重组协议》的约定履行还款义务，李振州、毋尚梅作为担保人未履行担保责任，其行为均已构成违约，应当承担违约责任。华融公司为此要求广厦公司及许昌潩水公司共同偿还重组债务本金及重组收益，并要求李振州、毋尚梅对该债务承担连带清偿责任的诉讼请求理由正当，本院予以支持。

关于实现抵押权问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。第一百八十七条规定：以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，广厦公司用以抵押的“广厦•城市之巅”房产属于正在建造的建筑物，且已办理了预售许可证（预售许可证号为2585、2586），华融公司与广厦公司亦就该抵押物于2013年3月21日办理了抵押登记手续。因此，华融公司对“广厦•城市之巅”房产享有抵押权。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条关于“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”之规定，华融公司要求对广厦公司用以抵押的“广厦•城市之巅”房产拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求理由正当，本院予以支持。广厦公司对此的辩称理由不能成立，本院不予采信。

关于《债务重组协议》约定的重组收益问题。《金融资产管理公司条例》第十条规定：金融资产管理公司在其收购的国有银行不良贷款范围内，管理和处置因收购国有银行不良贷款形成的资产时，可以从事对所收购的不良贷款形成的资产进行租赁或者以其他形式转让、重组。本案中，《债务重组协议》约定：重组收益率16%，如未能按约定的到期日偿还任何一期重组本金的，华融公司有权对应还而未还的重组债务本金在约定的重组收益率上加收50%的逾期重组收益，同时重组收益率调整为20%/年。广厦公司、许昌潩水公司如未能按本协议约定的时间支付重组收益的，则自该时间的次日起，华融公司有权对未付重组收益计收复利。复利的计收标准在重组期限届满之前按本协议约定的重组收益率计收，重组期限届满之后按本协议约定的重组收益率水平上浮50%。故华融公司收取重组收益具有相应的依据。其主张按照年息16%、20%、24%计算重组收益，该计算标准未超过同期银行贷款利率的四倍，可予支持。但其计收的复利部分没有法律依据。因此，华融公司要求支付的重组收益5223222.48元中，本院对复利部分85889.14元不予支持，对其余部分予以支持。广厦公司、许昌潩水公司及毋尚梅对此的辩称理由部分正当，本院予以采信。

关于许昌潩水公司是否应当承担民事责任问题。华融公司与广厦公司、许昌潩水公司2012年8月2日签订的《债务重组协议》中明确约定由广厦公司、许昌潩水公司对华融公司所享有的1亿元债权共同承担归还重组债权本金及重组收益的义务。2013年1月28日，许昌潩水公司的原股东毋尚梅、毋军旗向新股东林宏、许长贡转让股权并签订《股权转让合同》时，各方在《股权转让合同》第四条明确约定：“毋尚梅、毋军旗承诺未以被转让股份为其自身债务或他人提供任何形式的担保（华融公司的1亿元和中国长城资产管理公司郑州办事处的1.5亿元除外），并确保无其他任何形式的或有负债，如有应由毋尚梅、毋军旗承担责任，林宏、许长贡或目标公司有权向毋尚梅、毋军旗及广厦公司追偿”。由此可以认定，《股权转让合同》签订时，毋尚梅已将许昌潩水公司为华融公司的1亿元债务提供担保的事实告知了林宏、许长贡。除了2012年8月2日《债务重组协议》中约定的许昌潩水公司和广厦公司向华融公司所负的1亿元债务之外，各方均未提交证据证明还有另外一笔1亿元债务存在，毋尚梅还为华融公司的其他1亿元债务提供了担保。因此，可以认定在《股权转让合同》签订时，《债务重组协议》就已存在。许昌潩水公司在2013年8月1日、8月27日接到华融公司向其发出的《告知函》及《提前还款通知函》时，并未对《债务重组协议》提出异议。许昌潩水公司自愿加入广厦公司对华融公司的债务清偿之中，应当对广厦公司的该笔债务与广厦公司共同承担清偿责任。许昌潩水公司对此的辩称理由不能成立，本院不予采信。其当庭提出的对《债务重组协议》的签订时间及公章进行司法鉴定的申请本院亦不予准许。

关于律师代理费120万元问题。华融公司与广厦公司、许昌潩水公司签订的《债务重组协议》中对实现债权的费用问题未进行约定。因此，华融公司要求许昌潩水公司承担其律师代理费120万元的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。华融公司与农行花园支行及广厦公司签订的《债权转让协议》中约定：债权系指《借款合同》项下转让方对债务人享有的债权，包括但不限于主债权、与主债权相关的担保权利等从权利、转让方在资产文件项下享有的所有其他权利（包括但不限于追索诉讼费用的权利），以及由相关等权利转化而成的相关权益。华融公司在与广厦公司签订的《抵押合同》中及与李振州、毋尚梅签订的《保证合同》中约定抵押担保、保证担保的范围均包含“实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、执行费等）”。因此，华融公司可以要求广厦公司、李振州、毋尚梅承担其实现债权的费用。但华融公司提交的其与河南路德律师事务所签订的《诉讼案件律师委托代理合同》约定的代理方式系风险代理，律师代理费用数额尚不确定。故其要求广厦公司、李振州、毋尚梅支付其实现债权的费用120万元，没有事实依据，其诉讼请求本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十一条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条之规定，判决如下：

一、郑州广厦置业有限公司、许昌潩水新城房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司偿还9700万元及利息5137333.34元（利息按约定的年息16%、20%、24%，已从2013年7月26日分段计算至2013年10月25日。2013年10月26日至判决确定的履行期限届满之日止的利息仍按上述标准计息，一并支付）。

二、中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司对郑州广厦置业有限公司抵押的“广厦•城市之巅”房产（预售许可证号为2585、2586）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

三、李振州、毋尚梅对上述债务承担连带清偿责任。李振州、毋尚梅承担连带清偿责任后，有权向郑州广厦置业有限公司追偿。

四、驳回中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费558916.11元，财产保全费5000元，共计563916.11元，由郑州广厦置业有限公司、许昌潩水新城房地产开发有限公司、李振州、毋尚梅共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。

                       审  判  长   卜发中

                       审  判  员   赵建祖

                       代理审判员   王俊丽

                       二○一四年四月十九日

                       书  记  员   胡小松