[提要]一边是政府表态不放松调控，一边是诸多利好不断出台，比如普通住房标准调整、保障房加大力度等，让2012年的楼市走势显得扑朔迷离。今年楼市继续量价齐跌，还是绝地反弹？三位公司的老总，就大家关心的话题进行讨论。
一边是政府表态不放松调控，一边是诸多利好不断出台，比如普通住房标准调整、保障房加大力度等，让2012年的楼市走势显得扑朔迷离。今年楼市继续量价齐跌，还是绝地反弹？本期，房地产时报邀请沪上三位公司的老总，就大家关心的话题进行讨论。
2012年房价会有两波跌幅
佑威联合研究联席主任、佑威机构执行董事 黄志坚
温故而知新。归纳、整理、总结2011年，或有助于大家看清2012年的房市走势。虽然预测准确是很难的，也容易被人拍板砖，但作为一个专业机构的专业人士，还是每每被要求作前瞻性预测，所幸过往的预测都被评价为很准，颇感安慰的同时，也始终不敢懈怠。
我认为，2012年房价有一到二波相对集中的跌幅。急于回款的，已在2011年年尾抢收过了，2012年1月、2月又遇元旦春节，人气涣散，成交量难有起色，预计大多数楼盘在1月和2月不会热心推盘，而相对集中在3月及以后，在叠加调控政策不放松、是限购政策不放松的时候，只能靠价格战来争夺有限的进场客源，从而引发房价年内的第一波相对集中的下行。时间跨度从3月到6月，相对集中在第二季度的4月、5月。
如果第二季度第一波集中下跌，在普跌20%甚至更大也不能换来可观的成交量，则较大可能引发政策调整从而形成政策底（例如取消或部分取消限购或类似的政策调整），则第二波较大幅度的普跌，其出现的概率比较小，即第一波下跌后就可迎来政策松动，从而较大概率出现成交量反弹而价格小幅波动或温和反弹。
如果第二季度第一波集中下跌但普跌幅度不大，将难获购房者和政府认同，成交量也不可能大，政策也难放松而形成政策底，楼市将在这一波下跌后再度陷入僵持，或从9月开始进入第二波的集中下跌，再次启动以价换量的抢收来保障生存，彼时已有一部分企业活不下去，或以出让股权等方式斩仓出逃，这也为第二波下跌后政策转向创造了条件。
政策转向或松动就会形成政策拐点，带动成交量上行，房价先小幅波动，然后会缓慢、温和上扬，但不会形成一些学者所担心的房价的报复性反弹。主要原因是外部环境、可售量、供应结构以及替补性政策不支持报复性反弹，而会进入所谓的白银十年。
2012年内限购令会取消吗？有可能！限购令作为一种强制性干预手段，是调控手段中的 下下策，是无可奈何的选择，其副作用会在未来显示出来。有点头脑的人都很明白，政府有那么多的智囊，自然也是十分清楚的，只是所谓 两害相遇取其轻，不能过度依赖房地产，不能让调控始终无效罢了。
按照上海商品住宅可售存量的供应结构，大户型权重越来越大，总价已非首次置业的刚需所能扛得起来。限购令不取消或不部分取消，而单纯地要开发商降单价和总价，以使这些刚需买得起，是极不现实的想法，只能通过取消限购或部分取消限购、让不同人 梯度消费来实现盘活。否则，楼市调控就过度了，变成了意气用事的非理性调控，最终变成了损害政府自己和大多数人利益的调控。
2012年是厚积薄发的一年
上海至行咨询有限公司总经理 赵春雷
对于国内商品住宅市场而言，刚过去的2011年，可以用两个字来概括，即 限与滞。
与2007上一轮调控以货币政策为主不同的是，源于一年多前的本轮调控，以更微观的手段为主，表现在以限购与限贷并行的双限制政策。而至2011年底，市场呈现出整体滞胀、局部下调的格局。
时下市场的温度正与节气同步，那么，已经到来的2012年的商品住宅市场，能否否极泰来呢？我认为，对于刚到来的新一年，需要以平和的心境去看待，2012年或许是下一个房地产周期的序幕，而这正与中国城市化进程过半保持一致。
毋庸讳言，目前正在大力兴建的保障房体系，是对于始于1998年房改的亡羊补牢。而正是保障房体系的多年缺位，导致商品房市场需要同时肩负效率与公平的双重职责。
2012年将是商品住宅市场等待厚积薄发的一年,也将是下一个市场环境现雏形的一年。在政策执行到位的前提下，保障房体系与房产税试点扩大，将改变前十年的住宅供应与市场环境。
需要指出两点，首先保障房体系的建成并不会对商品住宅构成巨大的打击，相反将提供更多的竞争激励，对于商品住宅的发展商是好事，对于未来购买商品住宅的买家更是好事。土地供应缺乏弹性，与保障房商品房双轨制形成，必然结果是商品住宅供应预期只少不多，供应的减少对冲了保障房推出后的需求减少。同时，商品房也必须依赖与保障房形成明显的产品区隔，方能吸引改善型及更高需求层次客户的购买，对于客户而言，产品时代的到来难道不是好事吗？
其次，房产税的推行，对于房价的涨跌仅能在短期内形成关联。影响房价涨跌更为关系密切的是货币政策、信贷政策与市场需求。任何一件商品，中长期来看，加税只能使其价格上涨。而同样，有着百年物业税的美国，也并没有因此而避免房地产泡沫的形成，构成次贷的原因恰恰是信贷政策。
正处于国际金融危机中途的2012年，注定将与各种不确定并行，对于购房者而言，量力而行逢低入市是可行的。可供参考的历史经验是，城市化进程与人口红利，相对于房价是正相关的。
2012年依然在调整中度过
上海信义代书房地产服务咨询有限公司总监 牛丹彦
自从1998年终结福利房，大力推进房地产市场化改革以来，中国房地产得到了前所未有的快速发展，在看空与看多的争议中，房价也是节节攀升，甚至成了一个阶段人们议论最多的话题。
2011年，或许是中国房地产最令人伤感的一年，关于中国房地产要崩盘等言论不绝于耳。其实，我们大可不必如此惊慌，而是应该理性看待。应该看到，无论从房地产市场发展角度、国家产业政策以及房地产市场自身角度看，本次调整都有其必要性：
1、从计划经济到市场经济，从人均住房小于4平方米，到目前以上海为例，人均居住面积34.6平方米，无疑是房地产发展最快速的阶段，也是房地产业的暴利阶段，相信此阶段已不会再来。
2、伴随中国城市化进程，房地产作为中国经济龙头产业的历史使命已经完成，中国经济需要调结构，因此也决定了中国房地产业不可能再按照此前的速度发展下去。
3、2008年美国金融危机以及随后的欧债问题，再加上中国改革开放30年来的迅速发展，都使中国经济进入了调整期。中国经济在找寻未来发展方向，因此，目前居民的收入将无法支持目前的房价，房地产市场调整有其市场的必然性。
4、随着房价的上升，房地产保值、作用被不断削弱，人们的预期正在发生改变。
综上，本次调整有其必然性和必要性，我们不必大惊小怪。
当然中国的房地产的发展远未结束，也远未到达美国房地产泡沫的阶段。因此，无论从人口红利、城市化进程、还是人均住房面积看，我国房地产市场还有较长的发展道路，经过调整，相信未来我国房地产将更加健康发展。
展望2012年，可以预见限贷、限购等政策依然会持续，银行的贷款政策对于房地产的支持力度也将大幅减弱，去库存的形势依然严峻，然而各地政府要立刻摆脱对于房地产的依赖也不现实，因此2012年的房地产依然会在调整中度过，不排除出现成交量的小幅反弹。
然而对于房地产企业而言，或许应该有时间重新进行思考，因为调整之后的房地产市场一定会不一样。未来住房一定会更加注重科技、环保、品质，而包括信贷政策、税收政策等在内的各类政府政策也一定会有根本性变化，如何在未来的市场中胜出，是每一家企业需要思考的。
对于购房人而言，房地产的梯度消费也将越来越明晰，大部分人在满足了基本住的需求后，在房地产去投机化之后，如何选择更舒适的、更加符合自己未来需要的房产，目前或许是一个好的时机。
一线城市房价高企，加之持续不见放松的限购政策使得很多人的购房资格受到限制，在一线城市置业难上加难。随着房地产调控的深入，广大二三线城市房价也开始有了一定的松动和回调，越来越多的在一线城市打拼的人将目光投向基础建设、配套日益完善、价格相对能够承受的二三线城市，或、或自住hellip;hellip;于是，一股回家置业风潮再次席卷全国《《《《详情
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编辑：小宋
[提要]一边是政府表态不放松调控，一边是诸多利好不断出台，比如普通住房标准调整、保障房加大力度等，让2012年的楼市走势显得扑朔迷离。今年楼市继续量价齐跌，还是绝地反弹？三位公司的老总，就大家关心的话题进行讨论。
一边是政府表态不放松调控，一边是诸多利好不断出台，比如普通住房标准调整、保障房加大力度等，让2012年的楼市走势显得扑朔迷离。今年楼市继续量价齐跌，还是绝地反弹？本期，房地产时报邀请沪上三位公司的老总，就大家关心的话题进行讨论。
2012年房价会有两波跌幅
佑威联合研究联席主任、佑威机构执行董事 黄志坚
温故而知新。归纳、整理、总结2011年，或有助于大家看清2012年的房市走势。虽然预测准确是很难的，也容易被人拍板砖，但作为一个专业机构的专业人士，还是每每被要求作前瞻性预测，所幸过往的预测都被评价为很准，颇感安慰的同时，也始终不敢懈怠。
我认为，2012年房价有一到二波相对集中的跌幅。急于回款的，已在2011年年尾抢收过了，2012年1月、2月又遇元旦春节，人气涣散，成交量难有起色，预计大多数楼盘在1月和2月不会热心推盘，而相对集中在3月及以后，在叠加调控政策不放松、是限购政策不放松的时候，只能靠价格战来争夺有限的进场客源，从而引发房价年内的第一波相对集中的下行。时间跨度从3月到6月，相对集中在第二季度的4月、5月。
如果第二季度第一波集中下跌，在普跌20%甚至更大也不能换来可观的成交量，则较大可能引发政策调整从而形成政策底（例如取消或部分取消限购或类似的政策调整），则第二波较大幅度的普跌，其出现的概率比较小，即第一波下跌后就可迎来政策松动，从而较大概率出现成交量反弹而价格小幅波动或温和反弹。
如果第二季度第一波集中下跌但普跌幅度不大，将难获购房者和政府认同，成交量也不可能大，政策也难放松而形成政策底，楼市将在这一波下跌后再度陷入僵持，或从9月开始进入第二波的集中下跌，再次启动以价换量的抢收来保障生存，彼时已有一部分企业活不下去，或以出让股权等方式斩仓出逃，这也为第二波下跌后政策转向创造了条件。
政策转向或松动就会形成政策拐点，带动成交量上行，房价先小幅波动，然后会缓慢、温和上扬，但不会形成一些学者所担心的房价的报复性反弹。主要原因是外部环境、可售量、供应结构以及替补性政策不支持报复性反弹，而会进入所谓的白银十年。
2012年内限购令会取消吗？有可能！限购令作为一种强制性干预手段，是调控手段中的 下下策，是无可奈何的选择，其副作用会在未来显示出来。有点头脑的人都很明白，政府有那么多的智囊，自然也是十分清楚的，只是所谓 两害相遇取其轻，不能过度依赖房地产，不能让调控始终无效罢了。
按照上海商品住宅可售存量的供应结构，大户型权重越来越大，总价已非首次置业的刚需所能扛得起来。限购令不取消或不部分取消，而单纯地要开发商降单价和总价，以使这些刚需买得起，是极不现实的想法，只能通过取消限购或部分取消限购、让不同人 梯度消费来实现盘活。否则，楼市调控就过度了，变成了意气用事的非理性调控，最终变成了损害政府自己和大多数人利益的调控。
abcde2012年是厚积薄发的一年
上海至行咨询有限公司总经理 赵春雷
对于国内商品住宅市场而言，刚过去的2011年，可以用两个字来概括，即 限与滞。
与2007上一轮调控以货币政策为主不同的是，源于一年多前的本轮调控，以更微观的手段为主，表现在以限购与限贷并行的双限制政策。而至2011年底，市场呈现出整体滞胀、局部下调的格局。
时下市场的温度正与节气同步，那么，已经到来的2012年的商品住宅市场，能否否极泰来呢？我认为，对于刚到来的新一年，需要以平和的心境去看待，2012年或许是下一个房地产周期的序幕，而这正与中国城市化进程过半保持一致。
毋庸讳言，目前正在大力兴建的保障房体系，是对于始于1998年房改的亡羊补牢。而正是保障房体系的多年缺位，导致商品房市场需要同时肩负效率与公平的双重职责。
2012年将是商品住宅市场等待厚积薄发的一年,也将是下一个市场环境现雏形的一年。在政策执行到位的前提下，保障房体系与房产税试点扩大，将改变前十年的住宅供应与市场环境。
需要指出两点，首先保障房体系的建成并不会对商品住宅构成巨大的打击，相反将提供更多的竞争激励，对于商品住宅的发展商是好事，对于未来购买商品住宅的买家更是好事。土地供应缺乏弹性，与保障房商品房双轨制形成，必然结果是商品住宅供应预期只少不多，供应的减少对冲了保障房推出后的需求减少。同时，商品房也必须依赖与保障房形成明显的产品区隔，方能吸引改善型及更高需求层次客户的购买，对于客户而言，产品时代的到来难道不是好事吗？
其次，房产税的推行，对于房价的涨跌仅能在短期内形成关联。影响房价涨跌更为关系密切的是货币政策、信贷政策与市场需求。任何一件商品，中长期来看，加税只能使其价格上涨。而同样，有着百年物业税的美国，也并没有因此而避免房地产泡沫的形成，构成次贷的原因恰恰是信贷政策。
正处于国际金融危机中途的2012年，注定将与各种不确定并行，对于购房者而言，量力而行逢低入市是可行的。可供参考的历史经验是，城市化进程与人口红利，相对于房价是正相关的。
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自从1998年终结福利房，大力推进房地产市场化改革以来，中国房地产得到了前所未有的快速发展，在看空与看多的争议中，房价也是节节攀升，甚至成了一个阶段人们议论最多的话题。
2011年，或许是中国房地产最令人伤感的一年，关于中国房地产要崩盘等言论不绝于耳。其实，我们大可不必如此惊慌，而是应该理性看待。应该看到，无论从房地产市场发展角度、国家产业政策以及房地产市场自身角度看，本次调整都有其必要性：
1、从计划经济到市场经济，从人均住房小于4平方米，到目前以上海为例，人均居住面积34.6平方米，无疑是房地产发展最快速的阶段，也是房地产业的暴利阶段，相信此阶段已不会再来。
2、伴随中国城市化进程，房地产作为中国经济龙头产业的历史使命已经完成，中国经济需要调结构，因此也决定了中国房地产业不可能再按照此前的速度发展下去。
3、2008年美国金融危机以及随后的欧债问题，再加上中国改革开放30年来的迅速发展，都使中国经济进入了调整期。中国经济在找寻未来发展方向，因此，目前居民的收入将无法支持目前的房价，房地产市场调整有其市场的必然性。
4、随着房价的上升，房地产保值、作用被不断削弱，人们的预期正在发生改变。
综上，本次调整有其必然性和必要性，我们不必大惊小怪。
当然中国的房地产的发展远未结束，也远未到达美国房地产泡沫的阶段。因此，无论从人口红利、城市化进程、还是人均住房面积看，我国房地产市场还有较长的发展道路，经过调整，相信未来我国房地产将更加健康发展。
展望2012年，可以预见限贷、限购等政策依然会持续，银行的贷款政策对于房地产的支持力度也将大幅减弱，去库存的形势依然严峻，然而各地政府要立刻摆脱对于房地产的依赖也不现实，因此2012年的房地产依然会在调整中度过，不排除出现成交量的小幅反弹。
然而对于房地产企业而言，或许应该有时间重新进行思考，因为调整之后的房地产市场一定会不一样。未来住房一定会更加注重科技、环保、品质，而包括信贷政策、税收政策等在内的各类政府政策也一定会有根本性变化，如何在未来的市场中胜出，是每一家企业需要思考的。
对于购房人而言，房地产的梯度消费也将越来越明晰，大部分人在满足了基本住的需求后，在房地产去投机化之后，如何选择更舒适的、更加符合自己未来需要的房产，目前或许是一个好的时机。
一线城市房价高企，加之持续不见放松的限购政策使得很多人的购房资格受到限制，在一线城市置业难上加难。随着房地产调控的深入，广大二三线城市房价也开始有了一定的松动和回调，越来越多的在一线城市打拼的人将目光投向基础建设、配套日益完善、价格相对能够承受的二三线城市，或、或自住hellip;hellip;于是，一股回家置业风潮再次席卷全国《《《《详情
2012年楼市是厚积薄发 还是"跌跌不休"的一年137thinkfv文章来源： 暴走鞋房产资讯，转载请注明。谢谢。
编辑：小宋