主题：顺驰房产中介10天工作之我见

第一部分
房产中介靠什么吃饭？信息不对等。
顺驰房产中介的业务分两块，租赁和二手房交易。顺驰有内部联网系统，各地房源信息，能通过内部软件平台共享，但是主要都是二手房交易房源。而租赁业务因为时效性强，而且容易飞单，所以一般在内网中很少。要做租赁，一般各个连锁店都有自己的登记本，里面的出租户信息主要来自两部分，1是周围要出租房子的客户上门登记，2是各个房产网站搜索来的信息。
先说下租赁的收费标准：月租金在900以下的低租，承租方出半个月租金支付中介费，出租方免费。月租金901到4000的中租，双方各付半个月租金。4000以上的高租，出租方支付一个月租金做中介费，承租方免费。

所以900以下低租的出租户一般乐意给中介提供房源，而且由于价格便宜，自己的房子也很好出租。901到4000的，双方各付一半，都要割肉，所以最容易飞单。所以中介的“置业顾问”会在带客户看房子前签个看房确认单，但是实际效果并不怎么好。4000以上的，由于租房的人不用出钱，相反签确认单很配合，毕竟他没任何损失，而房东能以很高租金把房子租出去，收益有保证，比白放一个月要强，也能配合，但是实际上，高租的客户由于不知道政策，很少找中介，房子好租的房东也不会割肉。
中介的客户有上门的，如果登记了，就翻本子，然后电话打过去：X先生，我们是顺驰房产的，请问你xxxx的房子租出去没有？……

二手房交易见闻，什么人就买什么房。
二手房交易，顺驰公司的收费标准是，成交价的2个点，双方各付一半，比如成交价50万，就收1万中介费。
实际操作又是什么样子呢？
买方支付2个点中介费，并缴纳相关的税费，卖方只坚持自己的净价。
比方说，一个房子房主坚持要到手50万，其他费用全部不管。
而房子是办证5年以内，按国家要求要缴纳营业税，成交价的5.8个点，同时，房主有两套以上的房子，要缴纳1个点的个人所得税，然后办理过户有相关的税费，
如测绘费=1.36元*建筑面积或150元一单；
契税=成交价（成交价、评估价取高值）*2%（总价超过80万或单价超过5700元/平方或面积超过140或容积率低于1.4的*4%）；
交易手续费=建筑面积*5元每平米；
转移登记费=85元；
印花税=成交价（与评估价取高值）*0.1%；
评估费=评估价*0.3%；
土地收益金=土地等级*相应的金额；
营业税=成交价（取高值）*5.8%（房产证办证未满5年）；
个税=成交价（取高值）*1%(办证满5年的个人唯一住宅免征)
房产局以及土地局规定的其他税费。

这以上所有费用大约等于房子成交价的10个点，加上中介费用，一共大约12个点。所以如果是房主要净价50万，买房的人，实际要出56万左右。
如果是没办证的合同房，还要为房主办证，费用更高。

房子有好就有差，刚进公司的新员工总会在老员工陪房东或买主看房的时候跟过去学习，然后回来问一句，这种房也有人买？我就问过，标准答案是，什么房子都有人买。

我们连锁店在一个中心地段，周围的新楼盘均价8000以上，老房子由于交通方便，问的人也不少，价格也能达到5000以上。

5000的房子和8000的房子有什么差别？在二手房产网搜索信息、手里拿着计算器的你在心里一定有很大的疑问。

在实地看过多套房子以后，我的感觉是，差别是很大很大的。

房子有几个支撑价格区别的硬指标：楼层、电梯、朝向、结构、通风采光、是否有黑房、房龄、居住环境、物业、水电气、装修。

5000的房子我看过几套，起初是相当的好奇，看过之后，发现有几个特点。

顶楼，比如8楼的8楼（简称8/8），或9/9，无电梯，一梯多户（6-8户）楼道黑、楼梯陡、厨房厕所窗户朝走道、朝向不好（东或西）、有黑房、房龄老（90年代初80年代末）、没有物业、容积率高。

家里有老人，爬楼不方便，朝向不好，通风采光差，有黑房意味着东西容易长霉，顶楼意味着夏天热冬天冷，厨房厕所朝向走道，意味着楼梯间充满油烟和粪香、墙面油迹斑斑，自己想象一

什么样的人来买这样的房子？当然是没有钱的人，想住在市中心，却没钱买新房。

我见过一套房，小一室一厅，44点几平米，净价23万无营业税。描述一下，朝南，厅10平米左右，是黑房无窗户，厨房厕所朝南，均3.5平米左右，卧室在厅的西面，窗户朝西，10平米左右，通往阳台的门朝南，阳台硕大，约8平米，就是说厨房厕所的窗户外是阳台，整体使用面积约36平米左右，墙面斑驳脱落。房子是典型的80年代初的，灰暗的墙面，楼梯窄且陡，一层4户，呵呵。平均5000多一平。去看房的人是婆媳两人，穿着朴素。

上面的房子有营业税，房龄是05年的房子。那什么是溢价呢？

很多人都听说过，有的小中介会将合适的房子收进来，然后加价卖出去，或者做个公正不过户，卖了再结。

这种纯商业投机行为在行情好的时候，房子好卖的时候特别多，顺驰就做过这种业务，后来国家调控，顺驰开始走另一条路，就是溢价。

溢价是指顺驰与房主达成协议，以上面这个房为例子，房子的净价是33万，既房主净落33万，其他的什么也不管，顺驰认为这个房子可以卖36.5万，多出来的3.5万和房主5：5开，这样顺驰可以多收佣金的同时还能分差价。买主要多付佣金还要多缴税（替房主缴税）。

现金买139万合同房的北京大款。
该大款来我们店签约的全过程是我进店第二天看到的，当时进来一个美女，五官精致，身材曼妙，大约26左右，衣着时尚，后跟进来一个50左右，谢顶白胖肥头大耳的中年男人，戴一眼镜，鼻孔朝天，扩嘴，横肉。我好奇，由基因判断应该不像父女。同事接待，上茶。由于卖方没到，大款开始发飙，我们北京人最讲时间概念，我坐飞机过来的，难道他的时间是时间，我们的时间就可以白耽误？后面说教，从他的生意经开始谈，谈到他的朋友圈和个人爱好，显示自己有教养有文化。同事迎合。半小时后卖方到了，也一中年人，精明干练。谈判很快，由于看房是美女看的，大款说，全部由我夫人来决定，她看了不少房子，觉得这个房子很合意，她说了算。开始签三方合同，交定金1万，交中介费2万7千8的一部分5000，办好过户交1万，拿钥匙再补齐，房款全部现金支付，也分3部分，每次几十万。同事无奈答应。双方谈判中都强调，彼此都是一面之交，互相谈不上多信任，要依靠中介来做见证，如果房价上涨，卖方违约，将起诉等如何如何。完了卖方发话，合作愉快，大家都是爽快人，如果你们有时间我带你们去看房子的车位，另外我请你们二位吃个饭。该房是合同房，04年买，整个买卖过程，房主赚了40几万。
事后了解，房子是美女买给家人的。美女是本省地级市人。
其实中介费是应该签合同当时交齐的，但是买房坚持说只带这么多现金。同事要罚款50块，这是公司规定。但这个是大单，提成不少，同事也不敢坚持。
顺驰员工的收入是多少，怎么构成，我将在下一部分说明

顺驰的业务特点和员工工作状况

什么是房产经纪人，顾名思义应该专业且有经纪人执业资格证书。

顺驰有好的房产经纪人，这个不否认，但是更多的是我一样的新员工。

由于我国房地产过快发展，催生了房产经纪行业鱼龙混杂，国家在房产经纪领域没有可执行的法律法规，中介行业还很不成熟，在此过程中，顺驰公司无疑不能担负起培养经纪人的能力，事实上它也不是这么做的。只能大浪淘沙，靠压力来催生很小一部分能符合标准的经纪人。

如果我告诉大家，一个应届毕业生或者没有行业相关经验的人进入顺驰培训，整个过程是1天半，而且全部培训只讲公司的发展过程，公司的晋升制度，员工的工资结构和处罚条款，不谈任何业务操作流程，不培训任何房地产知识，有多少人会相信。

DM单是定点投放的单页。

可以看的出来，如果要在一个小区或地段购买房屋，其实你要做的只是掌握4点，第一，张贴求购信息。第二，确定房屋权属，房产证、土地证号，房主身份证号比对，到相关部门查询是否有抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题，第三，确定卖方人的婚姻状况，已婚的要提供双方的结婚证，确定双方都同意卖房，未婚的城市人口要提供婚姻状况证明，流动人口要提供流动人口计划生育证明。第四，通过相关地段楼盘的成交价格、房屋在楼层、朝向、结构、水电配套、公共设施、社区环境、采光、交通、租赁回报率 投资价值和转手的难度等方面掌握压价的条件