主题：楼市疲态初现：两头热中间冷日益严重！
- 发表于2009-09-29
去年年底，深圳楼市历经深度调整后在全国率先反弹，随着被压抑一年购房欲望的不断爆发，特别是在连续降息等优惠政策的刺激下，深圳仅今年2月份的销售量就超过了去年全年份额。众多新开楼盘甚至出现一日售罄的现象，商品住宅的成交价格连续6个月环比上升。
当价格调整经历量变到质变的过程后，深圳成交量于6月份开始下滑，到了8月新房成交量环比7月份大降五成，为市场回暖以来出现的首次剧烈下降。而当时深圳平均新房价格升至19368元/平方米，半年内每平方米价格猛涨近9000元。
8月份，深圳商品住宅成交面积为44万平方米，环比下跌14.79%。商品住宅成交4619套，成交面积44.08万平方米，环比下跌14.79%，1至8月总成交面积达480.51万平方米，同比去年增幅高达128.47%。虽然成交水平远好于去年同期，但最近3个月的连续较大幅度走跌，显现出市场转向的信号。
搜房网最新调查数据显示，43% 受访者认为楼市成交将会下降;29% 认为会凸显疲软，仅26% 的受访者认为会持续火爆。对于2009年下半年房价预期，28% 的受访者看涨下半年房价;37% 看跌;26% 认为维持现状;9% 认为不好说。
深圳市规划和国土资源委发布的《2009年1-8月房地产市场分析报告》披露，8月份深圳楼市价升量跌，新建商品住宅价格远超2007年的历史高点，而新房及二手房成交量环比普降，新房成交量环比7月份大降五成，为市场回暖以来出现的首次剧烈下降。因此，该报告指出，基于对投资炒楼的监管趋严、供应量增加等因素，深圳房价较快上涨的局面将得到有效控制，并有望向下调整。
9月份，深圳连续两周房价出现微幅下滑，虽然幅度不大，但这说明深圳已经由成交量下滑开始转向价格调整，价格疲态初步显现。上周（2009.09.11～2009.09.17），深圳全市成交新房673套，日均成交96套，环比下降16%;成交面积6.81万平米，日均成交0.97万平米，环比下降11.1%;成交均价18292元/平米，环比下跌2%。
从区域来看，上周成交面积除南山大幅增加59.3%之外，其余各区均有不同程度的下降，其中福田、罗湖、龙岗的下降幅度相对较大，分别为74.1%、31.6%和30.5%;成交均价方面，龙岗与罗湖分别上涨了8.2%和5.2%，其余各区均在下降，其中盐田和福田降幅最为明显。
对于近期楼市成交萎缩，业内人士分析认为，前期由于高端物业成交放量，推动了成交均价的大幅上扬。房价上涨太快导致开发商和二手业主的心理预期提升，随之都以不同方式提价惜售，导致买卖双方的心理价差不断增大。由于有效购买力不足，加上政策出现微调，重挫了房地产市场的信心，购房者选择了观望，而当前二套房贷收紧政策的另一个目的就是为抑制楼市的投机行为。
中原地产统计数据显示，投资性需求从3月就开始显著增加，从年初的5% 左右逐渐增加到四五成，楼市转暖的同时，投资客也跟进入市，至6月，明确表示用于投资的客户已经超过了两成。
高海燕分析到，今年3月份以前深圳楼市趋向理性的过程中，小户型置业者功不可没，不断上升的销售量中70% 是小户型。但是，到了4月份小户型置业退到份额的50% ，不断高企的房价使置业者的信心再次受到打击。
目前投资需求集中于高档住宅和小户型产品。小户型符合市场需求,好转卖,同时由于总价低比较适合以租养贷的投资方式,资金雄厚的投资者则比较青睐增值保值性较强的高档产品。通常情况下,当市场情况不好的时候,市场上首先撤出的是对高端产品的需求,但是目前房价并没有下降,所以购房者对高端产品的投资热情并未减少。
专家认为,就目前选择购房,要根据个人经济能力来选择房子。最好选择临近交通线、配套设施较好的小户型,由于其好租也好卖,周转时间短，风险最小。同时,还可以参考所选房子的往年价格来判断它的抗跌性:选择房价波动时期中,价格波动较小的房子。
- 发表于2009-09-29
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