主题：房市调控对十八届三中全会的“五个不要指望”

万物芜杂，人心迷茫。其实，人法地，地法天，天法道。老子曰：“道生一，一生二，二生三，三生万物。”世界看似纷繁，本质简单如一。

无论是房地产的“多军”还是“空军”，极端的眼光看市场，其实是一种偏执和短视。房地产市场看似“一桶浆糊”，其实只要看清本质，依然可以激浊扬清，一鉴见底。对三中全会的楼市调控，至少六件事不要指望：

第一、房产泡沫客观存在，不要指望一个人口净流出的城市有房产有稳定的升值预期

怎样判断一个城市的房地产是否存在泡沫？各地的市长们都有自己的宏伟蓝图，动辄就把城市规划区面积扩大数百平方公里甚至上千平方公里，全国各地出现的“县改区”潮方兴未艾。市长们面对成百、上千万方的存量商品房，其底气是，“我们的城市未来人口将达到……万”。同样，市长们面对地方政府融资平台数百亿、上千亿的负债，其解释是，我们的土地储备中心还有……亩地可以上市。

问题是，不是每个城市都有不断做大的可能。如何判断一个城市的成长性其实没有太大的学问。人口净流出还是净流入，每年流失或流入的人口规模，是判断一个城市成长性的根本性指标。

关注一个城市的户籍人口与常住人口这两个指标，算好两笔账：

1、 X=当年常住人口—上年常住人口；

2、 Y=城市常住人口—城市户籍人口。

X值越大，表明城市未来成长性越好，你在这个城市持有多套住房的风险越小。反之，则应当考虑减持，对变现资金重新选择投资渠道。

Y值越大，说明这个城市的发展基础越好，体现一个城市的充分发展程度。一般而言，一线城市的Y值都很大。

Y值较小的城市，如果某一年X 值较大，则要分析其人口快速集聚的原因究竟是什么？不能简单判断。

不同的城市，有心人可以收集数据，做一些分析，作出自己的判断。

第二、决定价格的永远是需求，不要指望北上广这类特大型城市的房价会掉落凡间

中国城市发展和布局模式是畸形的，一线城市人口规模过快膨胀，特大型城市迅速崛起，而特大城市、大城市、中型城市、城镇的合理布局和合理产业分工根本没有形成。人口过度集中形成的强大需求，是中国一线城市和各大都市圈房价不断走高的根本原因。

就业和机会都集聚在特大城市，都集中在几大经济板块，人自然蜂涌而去。有人不断集聚，就会不断产生新的需求，今年特大城市房价再上飙20%，对此并不应该感到意外。

一线城市的高房价，是全球城市化进程中的共性问题。世界没有办法解决，中国也没有办法解决。这样的判断，令人沮丧。级别越高的城市，其房产的保值增值功能将越强，这一点同样无法改变。

中国从根本上打破城乡二元结构和户籍制度的束缚，人口实现自由迁徒流动，将有助于一线城市各类资源的弹性利用。

以上海为例：

上海今年公布的数据表明，2012年上海市常住人口达到2380万人，其中，户籍常住人口1420万人。与2011年相比，非户籍常住人口960万人，增加25万人。外加户籍人口增长的8万，上海一年净增人口33万。以人均居住面积15平方测算，需要住房面积近500万平方。

实际上，2012年上海商品住宅成交937万平方米，新增人口需求占到一半以。而2012年上海的新增供应量则为892万平方米，去库存化明显。

数据表明，上海房地产的消费结构，新增人口的需求占50%以上，而且去库存明显，说明上海的房地产市场较为健康。

郑州谁来分析下啊

不同的城市，有心人可以收集数据，做一些分析，作出自己的判断。

房价估计不会下降

房产泡沫客观存在，不要指望一个人口净流出的城市有房产有稳定的升值预期

我觉得说的很对

降房价肯定是不能指望得了

估计啥也不能指望

哎，看不懂中国房市

这才是真正的指望不上啊

就没指望过